En Coldwell Banker Américas tenemos la encomienda de brindar el mejor servicio inmobiliario  y en muchas ocasiones nos enfrentamos a verdaderos retos de mercadotecnia   cuando los propietarios  construyeron sus casas a la medida de sus sueños ó las diseñaron  al “último grito de la moda. “ , es un reto para nosotros porque estos inmuebles, compiten con otras casas en venta en Morelia, que son nuevas o tienen espacios convencionales.

En ocasiones, los propietarios abusan de las modas en estilos arquitectónicos provocando que a mediano plazo, 10 años aproximadamente, las casas parezcan anticuadas ó extravagantes.

Así mismo, construir una casa a la medida exacta del gusto del propietario, muchas veces  convierte a las residencias en elefantes blancos con espacios disfuncionales, algunos ejemplos pueden ser:

• Recámaras con un enorme domo , según esto, para ver las estrellas.
• Recámara principal con jacuzzi, me refiero a que el jacuzzi no está en el baño, está en la recámara.
• Canchas de tenis
• Chanchas de squash.
• Incluso albercas, chapoteaderos.
• Salones para fiestas.
• Lugares para meditar.
• Casas amplias con solo dos recámaras.
• Baños demasiado amplios en relación a la dimensión de la casa.
• Casas amplias con 5 o 6 recámaras.

Espacios que tarde o temprano, son olvidados  y que pronto se convierten en bodegas de muebles desvencijados, ropa vieja y nidos de telarañas.

Naturalmente que desde el punto de vista del comprador de una casa en venta en Morelia, estos espacios son un estorbo, un rompecabezas que prefieren descartar para continuar la búsqueda de un inmueble cómodo y mejor distribuido.

Construir o comprar casas a la medida, cumpliendo los gustos más refinados del propietario,  implica considerar un presupuesto más elevado y  una rotación muy lenta cuando se pretende vender el inmueble ( porque los gustos del mercado no coinciden con las características de la casa).

Lo importante es considerar que el hogar es un patrimonio y que este patrimonio debe tratarse como un activo que puede enajenarse, es decir, con posibilidad real de convertirse en efectivo, una vez que se promueva como una casa en venta en Morelia ¿ Cómo hacerlo?

Lo ideal es mantener una relación congruente entre el terreno y la construcción, considerar la zona en la cual se va a edificar la casa ( que el nivel social del entorno coincida con el tipo de inmueble a construir), considerar hacer cómodo un proyecto arquitectónico, esto nunca pasa de moda, presentar el proyecto a varias personas para que lo enriquezcan con buenas ideas.

Se vale solicitar la asesoría de un asesor profesional en bienes raíces, en especial un asesor de Coldwell Banker Américas, que puede sugerir las mejores prácticas en relación a la ubicación del terreno, la distribución de la casa, el tipo de acabados arquitectónicos que se proyectan en el inmueble y esto dará como resultado una plusvalía atractiva a lo largo del tiempo.

Recuerdo el caso de una viuda que habiéndose quedado sola  y con sus hijos ya casados, quería vivir en una casa más pequeña y me solicitó un consejo en relación al proyecto arquitectónico que quería desarrollar:

El terreno se encuentra en el club de golf Altozano, con una pendiente importante, el arquitecto quería sobre todo que el diseño del inmueble se viera favorecido con una vista fenomenal al campo de golf, el proyecto estaba integrado por varios desniveles en la residencia, la sala y comedor estarían abajo, en un subnivel  junto con la recámara principal y solo ofrecía una recámara adicional para visitas en un segundo nivel.

Considerando la edad de la señora , sobre 65 años, le recomendé planear una casa donde se sintiera cómoda, en un solo nivel, agregar una recámara más a fin de que la casa fuera un inmueble más comercial, es decir que tuviera tres recámaras, a fin de que , pasados los años, el patrimonio invertido , generara una plusvalía considerable en caso de promoverla, recordando que en el futuro competirá  con otras casas en venta en Morelia.

El sentido común, el menos común de los sentidos, es el que debe prevalecer al momento de comprar una casa en Morelia, o cuando se pretende hacer realidad el proyecto de construirla.

Muchos saludos,

Arturo Castrejón Salgado.
Director Coldwell Banker Americas
Certificado bajo el Estandar de competencia EC0110 SEP
Comercialización de Bienes Inmuebles.

Cuando iniciamos la promoción sobre la venta de casas en Morelia, es importante que los propietarios conozcan si es posible exentar el Impuesto Sobre la Renta al momento de enajenar su inmueble.

Primero, debemos entender que el Impuesto Sobre la Renta es un impuesto que se causa a las personas que obtienen una utilidad al momento de vender un producto o servicio; sin embargo, cuando una persona pone en venta su casa y su actividad comercial no es la compra-venta de inmuebles, entonces, puede disminuir o exentar esta carga fiscal siempre y cuando demuestre lo siguiente:

1.- Un propietario puede exentar el ISR en la venta de casas en Morelia, siempre y cuando se realice una venta cada tres años. Dicho de otra manera, podría vender una casa cada tres años exentando el ISR. Antes del mandato del Presidente Felipe Calderón se podía exentar una casa cada dos años, sin embargo, a partir de una reforma hacendaria, Felipe Calderón amplió el periodo a 5 años. A partir del 2016, se redujo este periodo a solo 3 años, facilitando la movilidad de la gente sin que genere impuestos. El vendedor entonces, al momento de la compra-venta, debe declarar al notario público, bajo protesta de decir verdad, que no ha vendido un inmueble antes de este periodo. El notario ratifica esta declaración en la Escritura Pública.

2.- Para exentar el ISR se requiere que el propietario presente alguno de estos documentos comprobatorios en original y que aparezca en ellos el NOMBRE DEL PROPIETARIO y el DOMICILIO EXACTO del inmueble que se pretende vender:

a) La credencial para votar. ( por favor, debe aparecer el domicilio.)
b) Los comprobantes fiscales del pago de servicio de Luz o Telefonía fija. No se exenta el impuesto si se presenta un recibo de agua. Los recibos de Luz o teléfono deben facturarse. Se debe ir a la CFE para solicitar que agreguen el RFC del propietario para que sea un comprobante fiscal. Si solamente se presenta ante el notario público, un recibo de luz pero no es un CFDI , donde la CFE emita la factura, entonces no se puede exentar el impuesto.

Bajo algunos criterios, he visto que algunos notarios no solamente solicitan el CFDI ( la factura) del recibo de luz, sino que también solicitan el comprobante de pago del servicio ( el ticket). También me ha sucedido que algunos notarios no han aceptado exentar el ISR si los CFDI de la luz solo pagan la cuota mínima por varios periodos, porque significa que realmente el inmueble objeto de venta no está habitado.

c) los estados de cuenta de instituciones financieras; estados de cuenta bancarios y de tarjetas de crédito.
d) estados de cuenta de tiendas departamentales, por ejemplo: estados de cuenta de Liverpool o Sears.
e) estados de cuenta de tarjetas de crédito aunque no sean de bancos.

Esta documentación comprobatoria puede estar a nombre del Propietario, su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea directa ( es decir: padres o hijos). En este caso, se debe de demostrar el parentesco con el notario con un acta de nacimiento ó acta de matrimonio.

¿ Con cuántos recibos se exenta el ISR? Por increíble que parezca, el criterio del notario sigue prevaleciendo. En algunas ocasiones, en la venta de casas en Morelia, con presentar el último recibo de luz que cumpla con la información arriba descrita es suficiente, otros notarios solicitan los últimos 3 recibos de luz consecutivos, otros los solicitan aleatorios, siempre y cuando correspondan a varios años. El recibo de luz más importante  será el más reciente de acuerdo a la compra-venta del inmueble.

Solo se puede exentar el ISR de casas habitación cuyo costo sea inferior a 700,000 udis ( $3,838,000 aproximadamente) . Si el valor de la casa es mayor a esta cifra entonces el propietario-vendedor pagará el Impuesto Sobre la Renta considerando como base para cálculo el monto de $3,838,000 , por lo que representa, de cualquier forma, un ahorro importante para el vendedor.

Locales comerciales, terrenos y bodegas pagan Impuesto sobre la renta.

Cuando el terreno es tres veces mayor que la casa habitación, se considera terreno, por lo que también pagará Impuesto Sobre la Renta. Por ejemplo, una casa de campo en un rancho pagaría el impuesto sobre la renta.

Este artículo continuará a finales del mes…

Muchos saludos,
Arturo Castrejón Salgado.
Director Coldwell Banker Americas
Certificado bajo el Estandar de competencia EC0110 SEP
Comercialización de Bienes Inmuebles.