Cómo exentar ISR en la venta de casas en Morelia

Cuando iniciamos la promoción sobre la venta de casas en Morelia, es importante que los propietarios conozcan si es posible exentar el Impuesto Sobre la Renta al momento de enajenar su inmueble.

Primero, debemos entender que el Impuesto Sobre la Renta es un impuesto que se causa a las personas que obtienen una utilidad al momento de vender un producto o servicio; sin embargo, cuando una persona pone en venta su casa y su actividad comercial no es la compra-venta de inmuebles, entonces, puede disminuir o exentar esta carga fiscal siempre y cuando demuestre lo siguiente:

1.- Un propietario puede exentar el ISR en la venta de casas en Morelia, siempre y cuando se realice una venta cada tres años. Dicho de otra manera, podría vender una casa cada tres años exentando el ISR. Antes del mandato del Presidente Felipe Calderón se podía exentar una casa cada dos años, sin embargo, a partir de una reforma hacendaria, Felipe Calderón amplió el periodo a 5 años. A partir del 2016, se redujo este periodo a solo 3 años, facilitando la movilidad de la gente sin que genere impuestos. El vendedor entonces, al momento de la compra-venta, debe declarar al notario público, bajo protesta de decir verdad, que no ha vendido un inmueble antes de este periodo. El notario ratifica esta declaración en la Escritura Pública.

2.- Para exentar el ISR se requiere que el propietario presente alguno de estos documentos comprobatorios en original y que aparezca en ellos el NOMBRE DEL PROPIETARIO y el DOMICILIO EXACTO del inmueble que se pretende vender:

a) La credencial para votar. ( por favor, debe aparecer el domicilio.)
b) Los comprobantes fiscales del pago de servicio de Luz o Telefonía fija. No se exenta el impuesto si se presenta un recibo de agua. Los recibos de Luz o teléfono deben facturarse. Se debe ir a la CFE para solicitar que agreguen el RFC del propietario para que sea un comprobante fiscal. Si solamente se presenta ante el notario público, un recibo de luz pero no es un CFDI , donde la CFE emita la factura, entonces no se puede exentar el impuesto.

Bajo algunos criterios, he visto que algunos notarios no solamente solicitan el CFDI ( la factura) del recibo de luz, sino que también solicitan el comprobante de pago del servicio ( el ticket). También me ha sucedido que algunos notarios no han aceptado exentar el ISR si los CFDI de la luz solo pagan la cuota mínima por varios periodos, porque significa que realmente el inmueble objeto de venta no está habitado.

c) los estados de cuenta de instituciones financieras; estados de cuenta bancarios y de tarjetas de crédito.
d) estados de cuenta de tiendas departamentales, por ejemplo: estados de cuenta de Liverpool o Sears.
e) estados de cuenta de tarjetas de crédito aunque no sean de bancos.

Esta documentación comprobatoria puede estar a nombre del Propietario, su cónyuge o de sus ascendientes o descendientes en línea directa ( es decir: padres o hijos). En este caso, se debe de demostrar el parentesco con el notario con un acta de nacimiento ó acta de matrimonio.

¿ Con cuántos recibos se exenta el ISR? Por increíble que parezca, el criterio del notario sigue prevaleciendo. En algunas ocasiones, en la venta de casas en Morelia, con presentar el último recibo de luz que cumpla con la información arriba descrita es suficiente, otros notarios solicitan los últimos 3 recibos de luz consecutivos, otros los solicitan aleatorios, siempre y cuando correspondan a varios años. El recibo de luz más importante  será el más reciente de acuerdo a la compra-venta del inmueble.

Solo se puede exentar el ISR de casas habitación cuyo costo sea inferior a 700,000 udis ( $3,838,000 aproximadamente) . Si el valor de la casa es mayor a esta cifra entonces el propietario-vendedor pagará el Impuesto Sobre la Renta considerando como base para cálculo el monto de $3,838,000 , por lo que representa, de cualquier forma, un ahorro importante para el vendedor.

Locales comerciales, terrenos y bodegas pagan Impuesto sobre la renta.

Cuando el terreno es tres veces mayor que la casa habitación, se considera terreno, por lo que también pagará Impuesto Sobre la Renta. Por ejemplo, una casa de campo en un rancho pagaría el impuesto sobre la renta.

Este artículo continuará a finales del mes…

Muchos saludos,
Arturo Castrejón Salgado.
Director Coldwell Banker Americas
Certificado bajo el Estandar de competencia EC0110 SEP
Comercialización de Bienes Inmuebles.